主题：如何规避二手房交易“陷阱”

　　权属人与售房者是否一致，你必须和全部共有人共同签订房屋买卖合同。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。

　　2、合同相对人身份要核清

　　签合同的人是否有权签订房屋买卖合同，如果是代理人，是否有明确授权，哪怕他与产权人有亲属关系。

　　3、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全

　　房屋所有权证、土地使用权证上，载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。如果出卖人不能出示相关权属证书，可能就有猫腻。

　　4、房屋产权转移是否受到限制

　　审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋均存在交易障碍。

　　5、房屋关联信息必须要搞清楚

　　首先要搞清土地的性质：查看土地使用权性质，出让意味着房主已缴纳了土地出让金，如是划拨的土地，则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。
        其次应注意审查土地的使用年限。
　　另外，通过实地查看房屋的现状，房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。

　　6、交易的房屋是否存在租赁

　　法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。

　　7、物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，搞得不好所有费用都要由买受人全部承担。

　　8、中介机构的居间服务是否合法

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　9、中介佣金的支付必须要明确

　　如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。

　　有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。

　　10、房款支付方式必须表达清楚

　　在签订合同时应尽可能地对付款方式、付款日期、付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。

　　有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，一般不予退还的。

　　如果买卖的房子有贷款，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。

　　我们建议最好的方式是，买受人把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。

　　11、交房时间一定要确定

　　如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按照交房。

　　12、办理过户登记手续要及时

　　二手房交易双方在履行付款、交房环节后，还没有完成全部的交易程序，只有房屋权属完成过户登记手续后才能发生法律效力。

　　13、因避税而导致的过户风险一定要防范

　　有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法对买受人来说风险很大，即使买受人入住了，还是有被出卖人利用的空间，不应提倡，不要因小失大。

　　14、警惕迟迟领不到房产证的现象

　　买方在规定的时间却领不到房产证，这时必须立即向发证机关问明情况。

　　15、妥善保留相关证据

　　妥善保存好交易中来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。